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刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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上调土地增值税预征率对稳定楼市有利  

2010-11-29 20:29:32|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刘长杰 / 文
  
  上周,沈阳出台房地产行业调控新规。来自《时代商报》的消息说,从12月1日起,沈阳市的住宅项目土地增值税预征率调至1.5%,非住宅项目土地增值税预征率调整为3%。业内普遍认为,此举将促使开发商加快资金回笼,不敢再囤房捂盘,将有效遏制过快上涨的房价。沈阳市地税部门相关负责人表示,沈阳市房地产开发项目土地增值税清算核定征收率暂定为不低于5%;与此同时,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。这意味着,继规范并上调二手房个人所得税后,沈阳开始从税收环节上着手调控房价。
  2010年4月17日,要求遏制房价过快上涨实行更为严格的差别化住房信贷政策的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文)发布。6月3日,国家税务总局发布了《加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号文,提出了将土地增值税作为调节手段以达到稳定房地产价格和促进房地产行业健康发展的目的。
  从今年6月开始,山东、浙江、江苏、福建、广东、重庆、上海等省市就已陆续调高了土地增值税预征率,与过去相比,这一预征税项基本上调了一倍。最为严厉的,要数内蒙古自治区。按规定,从7月1日起,凡在内蒙古开发建造商品房销售的房地产开发企业,均按商品房销售价格确定预征率进行预征土地增值税。其中,销售价格不超过3000元/平方米的商品房,土地增值税预征率为1%;销售价格超过8000元/平方米以上的,被要求预征的土地增值税比率高达6%。
  进入9月份以来,沈阳核心城区商品住宅合同备案均价为6146.02元/平方米,与8月份相比,每平方米房价上涨600多元。沈阳房价正迈步走进6000元/平方米的时代。进入11月,虽然沈阳部分楼盘售价小有回落,但许多新开楼盘售价,依然居高不下,且抢购的势头愈演愈烈。
  我们认为,这一次沈阳市上调土地增值税预征率,势必增加房地产企业作为供给方的税费成本,迫使地产企业调节新房销售速度和房价,进而大幅减少囤地、囤房行为,加快新房销售的周转速度,从而起到缓解沈阳房价过快上涨势头的作用。
  尽管有房地产商认为,土地增值税原本的预征规模就不算大,此次即便上调1个百分点,对于房地产市场的实际影响有限,与此同时,土地增值税率的上调反而有可能间接推高房价,但是,国税总局对清算土地增值税的工作实施问责制监管,则意味着此轮土地增值税严格征收将对房地产企业盈利能力产生重大影响。这是因为,根据《土地增值税暂行条例实施细则》及《土地增值税清算管理规程》,土地增值税实行四级(最低30%,最高60%)超率累进税率,而在多年来的实际执行过程中,由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题,同时没有严格的征缴时限,土地增值税一直采取预征的方式收取,大部分地区按预售商品房收入的0.5%—2%的低比例征收。
  现在,随着清算土地增值税工作的密集展开,那些房价涨幅越大、毛利率越高的项目,受到的影响就会越大:当房价涨幅过大后,房地产开发项目的净利润率将形成净利润率的天花板,不但不再明显上升,而且企业的盈利能力也将明显受限。
  以此看来,调高土地增值税预征率,将明显抑制房地产商的新房大幅涨价、囤地囤房、捂盘惜售、伺机涨价等快速拉高城市房屋均价的行为。而遏制房价过快上涨,稳定房地产价格,促进房地产行业健康发展,正是“提高土地增值税预征率”这一政策的目的所在。
  ***注:此为发表于20101129时代商报三经论坛评论的原文,发表 http://sx.house.sina.com.cn/news/2010-11-29/084314735.shtml , http://news.sy.soufun.com/2010-11-29/4112639.htm , http://house.lnd.com.cn/htm/2010-11/29/content_1628923.htm  时略有改动。
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