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刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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房地产泡沫渐入高危期  

2010-07-09 07:10:53|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刘长杰 / 文

 

人们都知道中国的房地产有泡沫,但泡沫究竟膨胀到何种程度,是否有破灭的危险,一直没有确切的数据证明,也没有明确的结论支撑。不过现在,情况突然不同了。

本周二,野村证券中国首席经济学家孙明春撰文指出,中国的房地产泡沫开始破裂。根据国家统计局的数据,40个样本城市的房屋总销售量5月份同比减少了28%,其中深圳下降了66.0%,北京和上海分别下降了65.1%和44.3%;同时5月份房价也初露疲态,月环比下跌了2%。虽然政府没有给出明确的房价跌幅目标,但孙明春认为,依据新房2~3成的按揭首付比例,10%~20%的跌幅应该是个合理的范围,而按照这样的降幅,房价将回到2009年年中的水平,这就意味着,市场已呈泡沫破裂的初步迹象。

学界通常使用的“房地产泡沫”一词,是由美国经济学家查尔斯·P·金德伯格定义的。金德伯格认为,房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。

房价连续非理性大幅上涨,投机资本泛滥,的确是2009年中国房地产市场的主要特征。用触目惊心来形容一年来飞涨的房价,并不为过。2009年全国平均房价同比上涨了22.4%;今年前4个月,房价再度跃升13.1%。从各省份来看,2008年底到2010年4月间,海南的房价涨幅(87.2%)高居榜首,紧随其后的是上海(81.2%)、吉林(77.5%)和北京(67%)。而2003~2008年的五年间,全国房价年均涨幅仅为10.6%。——“泡沫”显而易见。

那么,泡沫过度膨胀后、即将破裂前,市场又有哪些显著的特征呢?金德伯格指出,预期的逆转、房屋的高空置率和价格的暴跌,共同构成了泡沫破裂的前奏。

当下,人们对房价不断上涨的预期,已经发生了逆转;不断加重的观望气氛和大幅萎缩的新房交易量,又反证了这种逆转的成立。与此同时,各地房屋的高空置率现象,不断被媒体曝光,这些高空置率现象,不仅发生在天苍苍野茫茫的草原大漠——鄂尔多斯“鬼城”,也发生在面朝大海春暖花开的南国海滨——海南房地产泡沫后遗症,还发生在人口众多一派繁华的大都市中间——天津宝坻的京津新城。除了这些主观的“空城”感受,数据也证明了高空置率这一残酷现实的存在——据有关媒体报道,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。

如果这一数据监测准确,那么以每套住宅入住3口之家来计算,这些空置房足可满足2亿人的居住要求。这个巨大的空置数字,在令人毛骨悚然的同时,也动摇着整个中国房地产市场未来发展的根基和后劲。

至此,我们离“房地产泡沫破裂”的事实已越来越近,因为已经有政府官员和学者多次预测,全国的房价将于今年四季度向下大幅调整;甚至有人宣称,假如房价下跌的幅度不够大,那么还将有更为严厉的第二波房价调控措施出台。——早知如此,何必当初!可供2亿人居住的空置房总量,正是十年来有着强烈做多冲动的地方政府与贪婪的房地产商人合谋制造出来的一个空前大泡沫,无论是制造还是消解,又岂是一日之功。

历史就是一面镜子。近百年的经济发展史表明,一国的房价之所以不断高涨,往往意味着该国过去一个阶段以来所依赖的产业高峰期已经过去,企业的创新能力已处于低谷。我们由此认为,除了整治高房价,政府还必须注意到其背后的经济逻辑,在逐步调整现有经济结构的同时,尽快找到引领中国经济整体向上的新体制和新动力,以满足经济平稳快速发展的整体要求。

***注:此为发表于20100707时代商报三经论坛评论的原文,发表时http://epaper.lnd.com.cn/sdsb/20100707/index.htm略有改动。

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