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刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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刘长杰:“一房一价”政策已被市场架空  

2011-05-30 01:12:41|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明天,“一房一价”政策即将满月。很可惜,无论是政策的制定者——国家发改委,还是政策的惠及者——广大购房人,似乎都没有心情聚饮一杯满月的喜酒;与此同时,从各地对这一政策实施月余综合报道的情况看,郁郁寡欢的人们似乎正在饮下一杯政策的苦酒。

5月27日,来自《南方都市报》题为《“一房一价”被一一化解》的报道称,“一房一价”政策在广州的实际执行过程中,已被该市至少20个楼盘演变成了“阴阳两价”,公示价格远远高于实际销售价格,为以后的涨价预留了大把空间;当地业界人士就此称,“什么调控政策尽管来吧,我们都可以一一化解”。

3月16日,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,规定从5月1日起,商品房销售必须明码标价。这一被业内普遍简称为“一房一价”的政策,制订的初衷是为了规范商品房销售价格行为,建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序,防止房价随意上涨,保护消费者的合法权益。然而政策满月,其效果诚如3月时业界人士与笔者所料:它既不会真正起到抑制房价上涨的作用,也不能从本质上提升购房者的知情权。

以广州为例,“一房一价”明码标价后,不但没有起到限价的作用,反而成了楼价虚高的主要实现途径之一:有的楼盘,一套140平方米的房屋公示总价在400万元左右,但若以2万元/平方米左右的实际价格成交,总价不到300万,这就是说,产品公示的总价比实际成交的总价高出了100万元;有的楼盘,平时卖公示价,周末卖优惠价,价格倒是“明码”了,实施却是两套方案、两个价格;还有的楼盘,按建筑面积报价公示,却按套内面积计价销售,按照建筑面积与套内面积的差额一路算下来,该楼盘实际销售价格相当于在公示价格基础上打了一个8折。

根据“一房一价”的要求,商品房销售明码标价后,各地开发商可自行降价,但涨价必须重新申报。然而,来自广州地产开发商的一系列“对策”表明,他们根本无须为“涨价申报”犯难,因为明码标价已经留足了楼盘未来涨价的空间。至于购房者的知情权,事实上就更是难以保证。就像其他产品消费者也无法明确其成本构成的详细清单一样,对于一间房屋的成本构成,基本上是地产商说什么购房者就认什么。对于房价,购房者除了一头雾水,就是难辨东西;而在房地产主管机关无法对在销的房屋成本一一进行查证、比对,无法核定每一间房屋翔实成本的情况下,谁又能保证明码标注的“一房一价”,真的可信呢。

事实上,市场上“标高房屋价格”的“一房一价”,只是地产商的一种便利选择罢了。让我们担心的是,即便“一房一价”的政策真的落到了实处,在今天地产市场求大于供的利益格局下,也无法起到限制房屋价格波动的作用。读者可以试想:假如房屋价格依然在上涨,即便“一房一价”了,除了暗地里额外给地产商塞钱,你还有别的办法获得自己心仪、别人也眼红的楼房吗?而假如房屋的价格从此下跌了,即便“一房一价”了,你还着急认购房屋吗,此时这个所谓的“实价”其实也就是一个市场参考价,那么无论多么大张旗鼓地宣传“明码实价”,对于购房者来说,都没有了实际意义。

购房者知情权的另一个挑战还在于,很多楼盘在销售过程中,都不会及时公布房源的销售情况,优惠折扣情况也仅限于销售人员的口头介绍,不会公开。而按照发改委《商品房销售明码标价规定》的要求,开发商在销售过程中需要标明每套房源的优惠折扣及享受优惠折扣的条件,对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。

一个已被市场架空的政策,该何去何从?  (文发20110530时代商报头版。此为原文,发表时有删节。)

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