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刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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刘长杰:品质地产将赢得未来  

2011-06-21 00:14:48|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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毫无疑问,针对房地产市场出台的严厉调控政策,至今未达目标。

来自《中国证券报》的消息称,国家统计局6月18日公布的数据显示,今年5月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比继续上行。但从全国来看,5月份房价回落的城市数量有所增加,二手房价格跌势更为明显。

恕笔者直言,通观统计局的地产数据,上述的新闻导语应改为:尽管从5月份房价回落的城市数量有所增加,二手房价格跌势更为明显,但一线城市新建商品住宅价格环比仍旧继续上行。

这是因为,统计局公布的70个大中城市房价数据显示,5月份,新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个,和4月份相比,环比上涨的城市仅减少了6个;而号称价格回落趋势“更为显著”的二手房,5月份价格上涨的城市也达到了36个。考虑到这一“成果”是在存款准备金、存贷款基准利率一月一微调,新“国八条”、房产税、“限购令”、“一房一价”等调控政策轮番登场中国楼市的情况下才取得的,本文的调整逻辑之举,理由愈加充分。

《时代商报》月初曾发文指出“一房一价政策已被市场架空”。这一次的统计数据,反映了部分开发商在执行“一房一价”规定时,确有一次性从高定价的倾向。这验证了我们月初的判断:“一房一价”明码标价后,不但没有起到限价的作用,反而成了楼价虚高的主要实现途径之一。

梳理本报的调查数据,基本上可以得出这样的结论:上半年,限购、房地产税和加息三项政策对房地产市场的影响较大,“住宅成交量下降”的阶段性目标正在实现,但依然很难降低房价。

有人预测,随着政府主导保障房供应量的增加,限购、限贷、加税等前期政策的效应将逐步发酵,市场未来从量跌逐渐转为价跌的可能性在加大,因此未来房价下跌之局可期。我们认为,尽管有保障房“新军”强势介入楼市,但从事物发展的本质看,保障房所针对的需求主体,或许从来就没有成为过推动房价长期走高的市场主体力量之一,因此,未来房价是否下跌,仍取决于房地产的供求关系。

需要提醒各方注意的是,虽然当下调控政策力度空前,但市场毕竟有其内在的运行规律;与此同时,CPI涨幅一直居高不下,蔬菜和猪肉的价格一路高涨,房价却不能涨,在这种情况下,如果房价人为制造不涨反跌之局,那么不是住房的供应量减少,就是地产的品质降低。

另外,楼市政策能否延续,也将受到市场的严酷考验。首先,房地产频出“政策市”,直接导致购房者观望气氛浓厚、开发商拿地热情下降,如此一来,随着土地出让金的减少,地方财政危机袭来。在这种情况下,已有海口、大连先尝试后辟谣“放松限购令”,北京也于上周传出正在研究放宽高端项目的限购政策。这表明,地方多年来依赖的“土地财政”,如今已经告急。

其次,政策调控下的投资挤出效应,也导致国内资金大举投资海外。半年来,由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗,投资者索性将投资的关注点转移至海外物业。现在,凶猛的中国投资者可谓席卷全球楼市,他们现已占据发达国家新售物业10%的比例;在温哥华等华人热居城市,这一比例甚至高达30%。

上述的现实,将使国内下一步的楼市政策制定,对投资挤出效应的不断扩大和土地财政近于危机的态势,再也不能置若罔闻、坐视不管。同时,相信决策者对三线城市是否跟进实施“限购令”,也会多一些现实考量。

上周,笔者参加了三次地产高峰论坛。论坛上,除了现行的诸多政策,与会嘉宾讨论最多的就是“什么样的地产项目将赢得未来”。其实这是一张地产牌的两面:对于开发商来说,意味着在市场管制条件下,开发什么样的产品才能赢得市场;对于购房者来说,只有那些可能赢得未来的地产项目,才是应该青睐和投资的产品。

在保障房逐步满足低端居住需求的情况下,我们认为,品质地产将在下一段的市场竞争中胜出。这是因为,无论是有能力自购住房者,还是那些卖掉老房购进新房的改善性购房者,都希望同时获得品质地产带来的舒适的生活空间和较大的增值空间。 (文发20110621时代商报头版。此为原文,发表时有改动。)

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