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刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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审慎对待“造城要约”   

2013-07-15 07:53:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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乐居周刊  刘长杰

沉寂16年之后,“县改市”借“新型城镇化”之名,再次高歌猛进,大有卷土重来之势。媒体报道称,全国至少有138个县酝酿撤县设市。

“一窝蜂地撤县设市、设区,反映出地方政府除了盯着农民的土地,抠土地财政,已经没有心思搞农业现代化、工业信息化了。”城镇化专家彭真怀调研后指出,并不是所有地方都适合扩大城市规模,搞行政造城。他举例说,有一个地级市,把城镇化指标逐级分解到县、到区、到乡镇,弄得官不聊生,民不聊生,民怨四起。

对于一应地产商来说,只要有造城,就会有机会;只要造城升格为一种运动,那就有大机会。

造城的决定权和规划权在政府手里,造城所需的资金却不完全在政府手里。尽管在老百姓的眼中政府最有钱,但政府兜里的钱其实不足以造城,更不足以支撑一些当政者的野心。比如有着“水电之都”美名的湖北宜昌,不久前宣布“跨江”打造220平方公里宜昌新区的宏伟计划。

按宜昌市委书记黄楚平的说法,这个计划的目标就是“五年再造一个新宜昌”,实现由大城市向特大城市“跃进的一跳”;城区规模和常住人口力争2020年达到300平方公里、300万人,远期达到500平方公里、500万人。

事实上,1735年(雍正十三年)即升格为宜昌府的宜昌市,发展至今,城区规模不过130平方公里,人口仅有130万人。2012年,宜昌GDP2508亿元、公共财政预算收入153亿元。而为了造城,未来三年宜昌将至少投资2000亿元用于城市基础建设,这还不包括住宅投资。

既然有了造城的野心,钱却不够,怎么办?——力邀房地产商入局。在低价土地、政府褒奖、开发利润、税费优惠等诸多利益的诱惑下,很多房地产商企盼与政府在城建投资上把酒言欢。

有些造城运动不仅规模宏大,且难度也非同小可,要么移山,要么填海,工程浩大。宜昌新区的建设,就须突破“七山二丘一平”城市地貌的限制,采用兄弟城市十堰“削峰填谷”的方式,来获得建设用地。

3年,2000亿,削峰填谷。宜昌想邀谁入局,尚不得知,另一个通过“劈山造地”打造新城的西部城市兰州,邀请的则是两个“富可敌市”的大房地产商——太平洋建设和碧桂园集团入局。

兰州新城一期总投资超过400亿元,须劈山造地,整体推移山丘700余座,方能在兰州市城关区东北板块打造出一座面积约160平方公里的新城区。有报道称,兰州新城项目工地最繁忙时,使用的大型作业机械设备超过2000辆。

浩大的工程从20129月开始,到20134月下旬兰州市政府发文紧急叫停,此间两家企业已为劈山造地项目垫付约50亿元。

毫无疑问,能参加这样的工程项目,是任何一家房地产商都梦寐以求的事。然而,在显见的好处背后,这样的项目带来的压力、挑战和困境同样不容小觑。按甘肃省官方说法,兰州新城项目被叫停,源于其没有环评和达不到环评要求。然而在政府环节工作的背后,兰州新城或因主政者大幅改变原有的城市规划而面临变局。

有媒体报道称,当地政府当下或许更看好已经具备基本功能的兰州新区,因而暂缓兰州新城的建设。果真如此,那两家地产商能做的,除了眼看着野草铺满工地,还能做的就是漫长的等待。

我们知道这样的无奈和等待,在鄂尔多斯康巴什区、常州新城、鹤壁新区、唐山曹妃甸、营口营东新城等等诸多城市,已经在上演。

还有湖北十堰,这个新近被媒体标明的“鬼城”,却是宜昌极力效仿的对象。不知正在复制十堰“削峰填谷”模式的宜昌新城,是否重走十堰“鬼城”的老路。

事实上,“鬼城”并不是房地产商的终场。只要有炒房者登场共舞,或是有其他企业上场接盘,那地产商除了心惊肉跳的逃离,还会有满心欢喜的庆幸。而“烂尾城”却是房地产商的终场——只要新城建设停下来,就算地产商“富可敌市”,又有哪一家企业能够真正负担得起一座城市的光荣与梦想呢?

2009年之后,总投资额超千亿的曹妃甸,成为中国最大的烂尾城。2012年之后,谁会成为第二个——兰州新区,宜昌新城,还有谁谁谁?

当建设的喧嚣和狂欢变成了停工的空旷和死寂,又有谁会在乎那些消逝在钢筋水泥森林中的开工誓言呢?

有鉴于此,我们提醒那些跃跃欲试的房地产商,审慎对待来自政府的造城要约,尤其是在“造城运动”持续高涨的时候。

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