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关于我

刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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闽派地产商:鳄鱼群浮出水面  

2014-03-11 23:29:04|  分类: 新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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乐居周刊   刘长杰

2013年最令业界刮目相看的一个群体,无疑是闽派地产商。就像潜伏很久的鳄鱼群一样,他们似乎一夜之间就从水下冒了出来。

业界对“京城三条龙”黄如论、许荣茂、黄其森及其旗下企业世纪金源、世茂地产、泰禾地产早有了解,但对以阳光城、旭辉、融侨等为代表的后起闽派地产新秀及其实际控制人林腾蛟、林中、林文镜等人却有些陌生。

克而瑞的一份研究报告显示,目前这三家企业都已展开全国化布局,2013年销售业绩均在200亿左右,都已跻身“中国房地产企业销售TOP50之列其中阳光城、旭辉表现尤其可圈可点:阳光城近三年凭借着前瞻拿地、不囤地及快速开发策略一跃成为年度销售已达220.2亿的全国性房企;旭辉于2012年成功赴港上市后,展开新一轮全国扩张,销售规模也在迅速扩大。

闽派房企的强势崛起,成为中国房地产市场过去一年的一道风景。而一个又一个神秘地产商人的登场,又迅速成为各大传媒关注的焦点。

虽然每个人都在经营着自己的企业王国,但我们还是热衷于把地产商分为京派、粤派、港派、渝派、海派等等,就像我们将商人区隔为晋商、粤商、浙商、徽商一样。

经过近几年的快速扩张,目前的闽派房企已经形成层次鲜明的三个梯队。第一梯队是早就跻身重点标杆房企同时,也是全国第二梯队领头羊的世茂地产;第二梯队是以阳光城、旭辉、融侨为代表的后起之秀;第三梯队则是厦门国贸、建发房产、中骏置业、厦门禹洲等至今仍在福建深耕的区域型房企,今年销售业绩普遍超百亿,成长性较好,未来都有跃升“TOP50榜”的黑马潜质。

而在寻找闽派地产商代表人物的时候,你会发现这样一个有趣的现象:无论是先行者、后起之秀,还是后来者,成功的闽派地产商都很相似。

闽派地产商核心的性格特征有四个:第一,敢闯。福建是著名侨乡,福建人早年“下南洋”,惊心动魄,荡气回肠。现在的福建人走遍全球,无所不在。闽派地产商同宗同源,自然深得“闯”字背后的奥秘。

第二,敢拼,敢于承担风险。福建地产商许多人出身贫贱,文化程度不高,更没有什么背景,但福建老板爱从家乡带人,加班加点无怨言,流汗流泪总无悔。许荣茂20岁赴港,从药店伙计做起,后成为证券经纪人,最终进军房地产,演就打工仔的一段传奇。而总强调自己是“农民儿子”的黄如论,35岁之前还一直在家乡做小买卖,之后只身前往菲律宾淘金。谈及“世纪金源奇迹”,黄如论说“没有奇迹,是做事的智慧和勤劳”。

第三,追求产品的完美。泰禾地产董事长黄其森旗下的两大别墅“运河岸上的院子”与“泰禾红御”,因为货真价实、追求完美,在京城千万级别墅项目中无论成交套数还是成交金额均居榜首。世纪金源几度成为京城销售之冠,而许荣茂的“滨江模式”也为其赢得“豪宅教父”的美誉。

第四,平实低调,大隐于市。闽派地产商普遍谨言慎行,他们不喜欢争取个人知名度,奉行大隐隐于市,极少抛头露面,反而喜欢真刀真枪地去做慈善。

胆子大,杂音少,出手狠,步调齐。在闽商文化的主导下,闽派房企普遍呈现出“高增长、快周转、强扩张”的特征。

在业绩增长上,闽派房企多能在短短的一两年时间内,实现业绩100%以上的增长。其中阳光城最为出色,今年同比增长202%,领衔TOP50增速榜;旭辉和世茂同比增长也高达90%46%

除了业绩飞速成长,闽派房企普遍拥有“短平快”的开发销售周期。阳光城曾用6个月时间完成厦门翡丽湾项目从拿地到售罄全过程;世茂、旭辉完成拿地到开盘也在6-10个月之间,都属于“快周转”的典范。

在土地扩张上,闽派房企普遍较为激进。在其他区域的房企大多谨慎拿地的2013年,阳光城、旭辉前11个月分别投入130亿、100亿元拿下314万平方米、265平方米土地储备;泰禾集团全年投入115.7亿元,拿下72万平方米土地,其中有多个“地王”项目。

事实上,一年多以来,泰禾集团、阳光城、厦门建发、正荣集团、融信集团、三盛地产等福建房企开始频频出现在上海、北京的土地市场上,以高溢价率压倒一线房企拿地,这已成为楼市调控背景下的一道特殊风景。

而为了满足企业“高增长、快周转、强扩张”的要求,闽派地产商展现出高超的运用资金杠杆能力。截至2013年底,多数闽派房企的负债率均在80%以上,实处高风险区。在楼市调控未见丝毫放松的大背景下,缘何闽派房企敢于高负债扩张?

“不懂金融就做不好房地产。”黄其森的这句话,道出了闽派地产商善用资金杠杆的秘密。

阳光城与歌斐基金、中铁信托、华融信托等多家地产私募和房地产信托公司合作,通过“股+债”的模式实现其高速扩张。泰禾去年竞得的多幅地块,引入了包括五矿信托、中融信托、重庆信托在内的多家信托机构进行融资。而旭辉去年成功地实现三次境外融资,除此之外,还与绿地、恒基等地产巨头合作开发项目,以进一步做大销售规模。

这一切,有一些“刀口舔血”的味道。在猛烈扩张的情况下,如何平衡好扩张力度和资金压力两者的关系,仍是闽派房企需要小心应对的问题。尽管如此,我们依然看好走出福建的闽派房企及其主人们。

在古汉语中,“闽”字由来的另一种说法是,由于武夷山脉的阻隔,福建与外界交流受阻,因此就以“门”字里面加个“虫”作为福建的象征。我们希望走出武夷山脉的闽派地产商,能够践行这样一种期待:门内一条虫,出门一条龙。

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