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一粒沙子的世界

 
 
 

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关于我

刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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地产业2013:致青春,向成年  

2014-03-12 07:06:26|  分类: 新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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乐居周刊   刘长杰

对于房地产行业来说,2013意味着一个高增长时代的结束。

这一年,政策趋向宽松,经济平稳回升,宏观环境持续向好;新型城镇化政策核心得以确定,房地产“白银十年”初露端倪;一、二线城市房地产开发迅速回暖,房价维持高位态势,各类“地王”纪录被屡屡刷新;房企逐鹿资本市场,借壳上市,入股银行,或者谋划投资海外;楼市销售进入电商时代,网上买房卖房变成现实;随着市场成交的持续上行,万科、绿地、万达、保利等7家房企销售额过千亿,大型房企竞争格局加剧。

这一年,无论是房地产行业抑或是开发企业,从数据上看都是高歌猛进的一年、火热激情的一年。

然而这一年,也有“新国五条”造成的楼市震动、在全国范围内引发离婚潮,房产税试点城市低调扩容,调控收紧,银行钱荒,官员急抛房产,李嘉诚看空中国,房企暴利时代结束、竞争年代开启,小产权房“转正之路”剪不断理还乱等等现象相伴生。

尤其需要注意的是,不同层次的城市,楼市两极分化情形愈发突出,一线及部分二线城市房价涨势失控,与此同时,三、四、五线城市房产交易萎靡不振、房价回落,鬼城、空城名单持续扩容。

这一年,无论是房地产行业抑或是开发企业,从现实上看都是变化巨大的一年、冰冷残酷的一年。

该如何定义地产业的2013年?悲与喜,夜与昼,衰与荣,海水与火焰?

这一年,中国房地产业经过十年的快速增长,成功晋升“支柱产业”,其发展总量巨大,产业链直接、间接拉动超过126个行业,对经济的影响力堪称举足轻重。

2000年初,中国福利分房制度终结,货币化分房方案全面启动。这些改革措施直接刺激了商品房市场的发展。随着住房制度改革继续深化,从2003年开始,国内部分地区的房价显著上涨,房地产市场也出现了过热现象。政府为稳定市场,反复进行宏观调控。20032013年就是调控政策出台最为密集、房价上涨最为迅猛的一段时间,而所谓房地产发展的“黄金十年”,也由此而来。

事实上,中国房地产业的发展正式拉开大幕,始自1998年。那一年,住房分配货币化政策出台,全国范围内的房地产市场化改革随之全面铺开。如果1998年是一个重要的时点,那么它表明中国房地产业已经步入16岁的花季。

16岁,一个行业青春期结束的标志,一个产业步入成熟期的开始。

2013年初,地产思想家冯仑有过这样的判断:我们看地产如同看一个人,今天的地产是市场化的地产,应该说我们进入了根本的转折时期,这个转折时期是什么呢?就是完成了一个青春期的变化。青春期之前的地产,住宅就等于房地产,当时每年5万亿的销售面积,80%以上是住宅,开发商不分住宅和商业。今天我们提到的房地产,是青春期之后的房地产,住宅完成了青春期,而商业地产开始了它的生命旅程。

在“一生一世”两个年份交会的时点,中国的房地产业走到了十字路口。正如《致青春》歌中唱道:短暂的狂欢,以为一生绵延。漫长的告别,是青春盛宴。这年华青涩逝去,明白了时间。

是继续原地踏步,还是重拾勇气改变,抉择的当口,我们当何去何从?

按着冯仑的逻辑,青春期结束了,你的人生也必须变得更清晰、更专业,你要成熟起来,你不能模糊了性别,也不能做滥了事情。

身为房企,你要变得更大、更快、更强,还是追求更多元、更精细、更专业?

身为产业,住宅和商业分开以后,政策法规体系,商业模式,政策环境,是否需要尽早完善?

身为国家,试图构建“居者有其屋”的梦想,应当选择何种体制加以保障和解决?

2013年,很多人已经做出选择。

这一年,万科尝试进入商业地产,有板有眼地开始运营商业综合体;万达野心优雅,在文化旅游产业迅猛扩张;恒大谈起另类生意经,音乐、足球、矿泉水,一个都不能少;绿城涉足养老、农业,开始步入成熟;而万科、绿地、中海、富力、碧桂园、新万通等多家房企,加码投资海外,初步在异国他乡站稳脚跟。

这一年,很多房地产公司的发展定位也发生了一些变化,比如万科两年前叫“房地产领跑企业”,现在叫“全球最大的住宅公司”;比如万达也由两年前的“商业地产综合供应商”,变身“全球最大的商用不动产公司”。

这一年,如何解决人民的居住问题,国家在选择某一种体制时,仍然在权衡、比较。是选择美国体制,靠市场解决,靠供求关系解决,不管富人、穷人都这么解决;还是选择德国方式,把住房作为一种福利甚至是公共产品,鼓励你租,不鼓励你买,更不鼓励你炒;或是采取新加坡办法,20%靠市场解决,80%靠政府保障。

而不论国家最终选择哪一种体制,都不会动摇“市场化”这一核心理念。新一届政府执政以来,在历次重要会议中均未提及“调控”二字,类似“高房价问题”这样的提法也未出现在任何公开场合,这与上一届政府形成鲜明的对比,释放的信号即以更加市场化的手段来解决房地产的问题。我们因此有理由认为,“以市场化为主,以保障房为辅”的住房供应体系建设,已经成为一种执政思路。

事实上,无论哪一个主体,做出哪一种选择,都很艰难,都涉及到如何协调和处理历史遗留下来的资产,都关乎未来十年甚至更长一段时间的命运。

而无论哪一个主体,做出哪一种选择,领袖们的作用都是决定性的,是最重要的,且不可或缺。

领导者青春,则事业青春;领导者暮年,则事业暮年。

对于房地产行业来说,2013意味着一个高增长时代的结束。惆怅和兴奋互现,挑战和机遇并存——“贪恋的岁月,被无情偿还。骄纵的心性,已烟消云散。这年华青涩逝去,却别有洞天。”

对于房地产行业来说,已经起步的2014年,意味着一个理性生长年代开始。

2014年是新型城镇化建设的开启之年,我们眼中的2014年房地产市场,将呈现如下七大特征:

一、政策方面,热点城市行政性政策仍将强化,二、三线城市预计将适当放宽;

二、投资方面,新开工增速回升还将持续,去年土地成交释放将促使今年投资走高;

三、一线城市,房产成交量与去年总体持平,在政策面持续收紧下,房价或先涨后稳;

四、二线城市,新增房屋供应量全方位扩张,市场量价齐升格局总体稳固;

五、三线城市,部分城市面临去库存压力较大,但城市市场容量本身的增长、与一二线城市房产的比价效应,将成为推动房价上涨的两大因素;

六、关于产品,大环境平稳刚需类项目将延续热销,继续看好一线城市豪宅产品;

七、关于土地,市场热度总体将先扬后抑,一二线城市土地成交量价将平稳增长。

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