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刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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小心被“老人之家”套住  

2014-05-31 08:06:50|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  刘长杰 (《乐居周刊》社论,发表于20140601

万科在进入,保利在探索,泰康、合众已深入,因出售股权而变得轻松的宋卫平也秣兵厉马、引军入阵……

他们进入的是同一个已经“燃烧”起来的产业——养老地产。在成堆的调查报告、可行性分析中,他们念念叨叨的理由只有一个——市场容量显而易见,社会发展已近其时。

2013年,中国老年人口突破2亿大关。未来10年,老年人口每年将新增1000万人,2025年将突破3亿人。与此同时,50后进入老年,80后——即独生子女——步入中年,两个人群重叠,加之社会“未富先老”,这让中国庞大的老年人口如何养老成为一种刚需。有刚需自然就有商机,在房地产业发展遭遇瓶颈时,养老地产的突现,对于急于转型升级、寻找新的增长点的房地产企业来说,犹如哥伦布发现了新大陆。

而我们担心的则是,对于习惯于“重运作,轻服务,挣快钱”的房地产企业,为转型一头扎进“做实事,重服务,挣慢钱”的养老地产,会不会蕴藏着风险?

一个成熟的养老地产,其运作基本需要三种角色的企业参与:投资商,开发商,养老服务运营商。除此之外,还需要各类医疗保健机构等的合作。

有研究数据表明,在过去的一年多,全国新增养老、涉老地产项目过万。细分这些项目的操盘手,占比最大的是房地产企业。除了地产开发商,保险公司、政府机构和慈善资金也是其中主要的参与者,一些中央企业和医疗机构也有所涉猎。此外,还有众多外资机构也开始抢滩中国,与地产商合作开发养老项目,或者作为运营商管理养老机构。

这些投资主体介入的无论是哪种类型的养老地产,都能满足特定客户群的需求,也都有自己的生存空间。但一个不容忽视的现实是,这些项目总体来说仍然处于规模小、运营不成熟、盈利不稳定的初级阶段,而要想成为市场的代表或是中坚力量,仍待时日。

从房地产企业进军养老地产来看,与地产商如火如荼的投资热情相比,这些被寄予厚望的养老项目,面临的困难有很多。从国家政策层面看,去年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,表明政府看到了养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等突出问题,希望发动私营机构和社会资本的力量参与解决养老问题,并鼓励盈利性机构投身养老产业。而近日出台的《养老服务设施用地指导意见》,在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见,政策有收紧的信号。这意味着,尽管产业环境宽松了,但高额土地成本支出的压力仍然存在。

从配套的医疗资源看,目前公立医疗服务并没有开放,养老地产仍然不能和医疗服务做到无缝链接。

从需求端看,老年人整体收入水平不高,现行的养老金制度仍然对社会化养老有所制约,而传统的养老观念大行其道,“以房养老”等新的养老观念推广伊始便遭冷遇。

再从地产商自身条件看,作为投资商,地产商能否忍受养老地产投资周期长、利润低、投资回报慢等现实,存疑;而作为开发商,是否合格,取决于地产商能否快速成长,建设一个布局合理、功能完善、物管优质的养老社区;而作为养老服务运营商,我们认为这是地产商真正的短板,也是投身养老产业蕴藏着巨大风险的一个环节。

与其他风险相比,包含着专业陪护、专业运营以及如何取费等众多软件的养老服务业,是地产商最难在短期内取得进步或者竞争优势的地方。如果不希望重走“五星级酒店要请国外管理团队代管”的老路,我们就该清醒地看到,改革开放30多年来,凡是财富集中抢入的行业,都会成批地制造废墟——大举进军酒店业的,因为没有好的酒店管理团队而一路坎坷;蜂拥而入商业地产的,因为没有商业运营经验而折戟沉沙;响应号召转身投入医疗业、教育业的,也因为没有核心的医生和教师资源,至今仍处于拾遗补缺的位置上。

而想介入养老服务,事实上比上述任何一个行业都难。希望引入国外团队进入自己开发的养老社区进行服务的,投资者很快就会发现什么叫“水土不服”;希望导入本土养老团队或服务系统的,投资者很快就会领教什么叫“人才奇缺”。从这个意义上说,一年来我们正在制造10000多台硬件精良的计算机,而等到这些机器快要交付用户的时候,我们却忽然发现,没有与之相配的操作系统。

只有硬件没有软件的养老地产,就是10000多台运行效率低下的机器,就是10000多个烫手的山芋,也是10000多个潜在的风险,更是10000多个等待验证的财富传奇。

为养老产业做贡献,值得提倡,但当大家都在琢磨养老地产的时候,我们要提醒一句,小心,别被“老人之家”给套住!

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