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刘长杰的文档

一粒沙子的世界

 
 
 

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关于我

刘长杰,男,1972年出生,内蒙古赤峰人。 内蒙古大学国民经济管理专业(90级)毕业,吉林大学项目管理工程硕士(MPM)。 现任《乐居周刊》总主笔,《时代商报》特约评论员(“三经论坛”),辽宁广播电视台特约评论员(“财智聊吧”,“理财这点事”),《经济观察报》特约记者,专栏作者。

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地王很危险  

2014-08-02 20:54:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  /  刘长杰《乐居周刊》社论,发表于20140715

现在再争地王,非疯即癫。不过这显然只是一群旁观者的看法,有“动力”的大房地产商不这么看。

79日,上海市黄浦区一滨江地块高价拍出。据悉,包括东方动力、永业集团、珠海华发、绿地香港等在内的多家开发商参与了此次竞买,最终东方动力出价5.77亿元竞得,溢价62.54%,成交楼面均价59859/平方米。

有研究者指出,该地块剔除保障房面积后,真实楼面价将高达85512/平方米。这一数字,刷新了上海乃至全国楼面均价地王纪录。此前,中国单价地王是融创去年夺得的北京农展馆地块,折合楼面均价73099/平方米。

经过109轮竞价……看起来既像深思熟虑,又是志在必得。即便有研究者上前提问,所有竞标者也都有“充分的理由”支持自己拿下地王。没有人愿意承认自己坚持举牌到最后,是源于一时的冲动。然而事实果真如此?

上海证券报的一份调查表明,那些曾经风光无限的地王,如今大多深陷尴尬境地:要么快速开盘,想尽各种办法回笼资金,甚至不惜牺牲利润;要么连开盘都不敢,指望能“挺”过难关;要么土地款无法按时付清,退地或转手;要么举债百亿信托,以支持地王开发;更有捂盘数年仍无法卖出成本价,计提上亿减值准备。

上述情况所涉房企,既包括绿地、恒大这样的民企大鳄,也包括中海、方兴、中华企业等国企巨头,还涉及到泰禾集团、SOHO中国、复星集团、中冶集团、融创中国、上海锦绣、金地集团、保利地产等知名房企。

而此前,众多地王项目已经受到市场惩戒:雅戈尔折戟杭州申花地王,退守宁波;义福房地产急流勇退,主动放弃合肥地王;荣安地产利用村民阻挠成功退掉宁波地王,堪称全身而退;雅居乐则因未缴纳地价全款而丧失北京地王,进而痛失参与北京新地块交易资格……

就算当时是深思熟虑,那一个个无法履约的“后来”,一个个地王项目的黄昏,算不算一时冲动的决策?从结果上看,在每一个竞标地王的房地产商心中,都有一个冲动的基因在野蛮生长。

上海新地王的诞生,基于两个乐观的预计:一,紧邻黄埔江,位于滨江经济带次核心区域,具有显著的高端购买力特征;二,外滩金融集聚带的建设,将推高这里的房价,这一地段将成为上海市商品住宅市场10万元/平方米以上天价滨江豪宅项目的新秀场。

这样的理由,足以让开发商血脉贲张;理由必然,则冲动必然。但滨江地段和金融试验区推动房价上涨的逻辑,真的无懈可击吗?

查看相关报道,在同一地段,绿地香港去年12月竞得两地块,楼面均价仅为32066/平方米;而这一地段紧邻的外滩金融集聚带,其创新主要以互联网金融和民营金融为主体。竞争者的低成本和互联网金融的分散性,非但不支持这一新地王的成立,反而预示着这一项目未来发展或许一路坎坷。

冲动是魔鬼,冷静是王道。新地王的主人,当首先放下欢庆的酒杯,好好想想如何把新地王的商品房卖到每平方米10万元以上吧——而且越贵越好。

历史会眷顾东方动力吗?

来自温州投资界的答案是否定的。资料显示,全国房价的连续下滑,如同多米诺骨牌,正向温州的实体经济领域迅速蔓延。与2011年那一波民企资金危情集中在担保公司等平台不同,温州,这个炒房团的诞生地,这一次深陷泥潭,仅在二季度,就有13家知名企业倒在房地产投资上。

温州故事,显然不是讲给一个城市听的,它会发生在更多的地方——包括仍在不断诞生新地王的地方。

我们认为,从5年前开始,地王就该慢下它的脚步。蓦然回首,2009年那一批高价拿下地王项目的房企,行至2012年就已尝尽苦果。然而2013年楼市恢复大涨后,许多房企忘掉曾经的伤痛。现在看来,凡是2013年下半年高溢价拿地的房企,将来都会面临“非死即伤”的境地,这其中的民企或将因资金实力较弱而最先倒下。

如果失手于地王,那不过是一个项目的落败,会伤筋动骨;倘若资金链断掉,那败下来的就是一个房地产企业,会面临生死。

孟子曰:“君子不立于危墙之下。”对于一家成熟的房企来说,在买方市场到来之际,我们不仅应有风险观念,学会投资与止损,重视成本与价格的关系,更应该力推产品创新,让那些引人入胜的好房子矗立在一片恰当的土地上,这远比让其孤寂地矗立在一块地王之上更重要。

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